Договор на капитальный ремонт школы: структура контракта и пункты, которые стоит проверить до подписания

Договор или контракт: по какому закону заключают соглашение на капремонт школы

Договор на капитальный ремонт школы, которую содержит государство или муниципалитет, по закону № 44-ФЗ называется контрактом. Так соглашение обозначают в извещении о закупке, в реестре контрактов и в самом документе.

По существу контракт остаётся договором строительного подряда по ст. 740 ГК РФ. Подрядчик выполняет работы по технической документации и смете, заказчик принимает результат и платит. Поэтому вопросы, на которые закон о закупках не отвечает, стороны решают по нормам ГК РФ о подряде.

Какой закон применять, определяет тип учреждения:

• казённая или бюджетная школа заключает государственный или муниципальный контракт по закону № 44-ФЗ;
• автономная школа проводит закупку по закону № 223-ФЗ, если приняла положение о закупке;
• частная школа подписывает договор подряда только по нормам ГК РФ.

Нестандартный момент: заказчиком капремонта часто выступает не школа, а учредитель — управление образования или учреждение капитального строительства. Школа в таком документе может вообще не значиться стороной. Тогда акты освидетельствования и акт КС-2 (акт о приёмке выполненных работ) подписывает учреждение капстроительства, а директор только пускает подрядчика в здание.

Дальше в статье «контракт» — соглашение по закону № 44-ФЗ, «договор» — общее название для любой формы. Прежде чем читать условия, найдите в преамбуле, кто указан заказчиком. От этого зависит, кто принимает работы, подписывает акты и отвечает за пропущенный срок проверки.

Договор капитальный ремонт школы: структура, разделы и приложения

Образцы контрактов разных регионов собраны по одной схеме: предмет и цена, затем сроки, приёмка, гарантия и ответственность. Ниже — карта разделов, составленная по контракту 2021 года на капремонт пищеблока «Приветненской школы» в Алуште. Муниципальный контракт этой школы построен по типовой для закона № 44-ФЗ схеме, поэтому карта подходит и для других регионов.

Таблица показывает, где искать нужное условие и какую деталь проверить до подписания:

Вторая половина документа — приложения. В контракте из Алушты их шесть:

• сводная смета стоимости строительства;
• техническое задание;
• локальный сметный расчёт;
• акт приёма-передачи строительной площадки;
• акт сдачи-приёмки законченного объекта;
• график производства работ.

Приложения имеют ту же силу, что и текст контракта: пункт 18.1 образца называет их неотъемлемой частью. Поэтому техническое задание и смету читают так же внимательно, как раздел об ответственности. Работа, которой нет в смете, не будет оплачена, а требование, которого нет в техническом задании, заказчик не сможет предъявить на приёмке.

Цена и смета: почему цена твёрдая и когда её можно изменить

Цена контракта на капремонт твёрдая: подрядчик не может выставить счёт за работы, которых нет в смете, и не может поднять цену контракта по своему желанию, даже если подорожали материалы. Объём фиксируют до закупки в дефектном акте и сводной смете, а итоговую цену получают, умножив смету на коэффициент снижения, который сложился на торгах. В пункте 2.1.3 образца подрядчик прямо подтверждает, что считает сведения об объёме достоверными.

Поэтому обоснование капитального ремонта школы, собранное до закупки, защищает заказчика от споров об объёме. Дефектный акт с замерами, фотографиями и перечнем повреждений показывает, о каких работах стороны договорились. Подрядчику сложно доказать, что «новые» работы были неизбежны, когда каждая трещина уже описана.

Если работы всё же обнаружились в процессе, закон и контракт дают два механизма:

• непредвиденные работы в пределах резерва сводной сметы — по трёхстороннему акту и локальной смете;
• изменение объёма по п. 1.3 ч. 1 ст. 95 закона № 44-ФЗ, при котором цена растёт не больше чем на 10%.

Консультация «Гаранта» 2024 года уточняет деталь, о которой часто не знают. Закон не требует, чтобы цена менялась пропорционально объёму, поэтому прирост объёма может превысить 10%, если цена выросла не больше чем на 10%. Обратная сторона правила: работы, найденные при техническом обследовании внутри того же контракта, подрядчик не вправе предъявить к оплате, пока стороны не подписали допсоглашение.

Что проверить: заложен ли в сводной смете резерв на непредвиденные работы, кто подписывает трёхсторонний акт и описан ли порядок изменения объёма. Если резерва нет, любая доплата пойдёт только через допсоглашение по ст. 95.

Сроки работ и график производства

Сроки капремонта школы привязывают к учебному году: в контракте из Алушты окончание работ назначено на 1 августа, чтобы до сентября провести приёмку и подготовить здание. Начало работ — день заключения контракта.

Одной даты окончания мало. График производства работ расписывает по неделям, когда снимают старую кровлю, меняют трубы отопления или кладут пол. По графику заказчик видит ход капитального ремонта школы и замечает отставание раньше, чем сорвётся конечный срок. В крымском образце подрядчик обязан разместить паспорт объекта и график на площадке в течение семи дней после заключения контракта.

Просрочка даёт заказчику рычаги. По пункту 8.3.2 образца задержка больше 5 календарных дней — основание требовать расторжения в суде. А если подрядчик работает так медленно, что к сроку явно не успеет, п. 2 ст. 715 ГК РФ разрешает заказчику отказаться от контракта в одностороннем порядке.

Совет: требуйте промежуточные сроки по этапам — демонтаж, черновые работы, отделка. Тогда отставание фиксируется документально задолго до финальной даты. Август лучше оставить свободным: мебель и учебное оборудование обычно закупают отдельными контрактами поставки, и их нужно завезти в отремонтированные кабинеты до начала занятий.

Обязанности подрядчика при ремонте в здании школы

Летом в школе остаются сторож, завхоз, иногда работает пришкольный лагерь. Поэтому раздел об обязанностях в контракте на капитальный ремонт школы читают, держа в голове безопасность людей и сохранность здания.

По образцу из Алушты подрядчик обязан:

• до начала работ передать приказы о назначении ответственных за производство работ, охрану труда, пожарную безопасность и электробезопасность;
• провести инструктаж для всех, кто приходит на площадку, включая представителей заказчика;
• допускать к работам только обученных работников в спецодежде и касках;
• по запросу заказчика за 2 рабочих дня предоставить сертификаты и паспорта на материалы;
• вести общий журнал работ и журнал учёта выполненных работ;
• обеспечить видеонаблюдение за объектом с просмотром через интернет;
• вывезти мусор и инвентарь в течение двух дней после подписания акта;
• немедленно сообщать заказчику о любом происшествии на объекте.

Отдельная тема — строительный контроль по ст. 53 Градостроительного кодекса. Пункты 5.1.4 и 5.1.6 образца разрешают заказчику проверять работы в любое время суток и приостанавливать их при отступлении от проектно-сметной документации. Записи стройконтроля в журналах и предписаниях потом становятся доказательством в споре.

Если стройконтроль не назначен, заказчику нечем подтвердить нарушения: директор видит, что стяжку залили без сетки, но документа об этом нет. Проверьте, кто ведёт строительный контроль — учредитель, учреждение капстроительства или нанятая организация — и как представитель контроля попадает на объект.

Скрытые работы и приёмка: где заказчик чаще всего теряет права

Скрытые работы — то, что после следующего этапа уже не увидеть: армирование и стяжка под линолеумом, проводка в стене, гидроизоляция кровли. По пункту 5.4.16 образца подрядчик предупреждает заказчика о готовности скрытых работ не позже чем за 2 рабочих дня, а закрывать их без акта освидетельствования нельзя.

Для школы правило важно по простой причине: проводку в оштукатуренной стене проверить можно только вскрытием. Если подрядчик закрыл работы без акта, контракт обязывает подрядчика вскрыть и восстановить участок за свой счёт. Но только по требованию заказчика, который должен этот факт заметить.

Вся приёмка укладывается в пять этапов. У каждого свой срок и свой способ потерять права:

Самый опасный пункт образца — 7.3. Если заказчик за 10 рабочих дней не направил подписанный акт или мотивированный отказ, работы считаются принятыми без замечаний, а акт — подписанным. Дефекты, найденные позже, заказчик предъявляет уже в рамках гарантии, и спорить о них сложнее.

Назначьте ответственного за приёмку и состав комиссии приказом заранее, с заместителем на случай отпуска директора. Десять рабочих дней в июле, когда половина коллектива в отпуске, проходят незаметно.

Гарантия и ответственность сторон

В контракте на капитальный ремонт школы из Алушты гарантийный срок на работы — 1 год с даты подписания акта. Для здания, где ежедневно бывают сотни детей, этого мало: протечки кровли или сбои отопления часто проявляются через два-три сезона. При подготовке закупки гарантийный срок стоит устанавливать длиннее.

Окончание гарантии не лишает заказчика всех прав. По ст. 724 и 756 ГК РФ недостатки здания можно предъявить в пределах пяти лет, но тогда заказчик сам доказывает, что дефект возник до приёмки, а это обычно требует экспертизы.

Санкции в образце контракта выглядят так:

• пени — 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки от цены невыполненных обязательств;
• штраф 3% цены при цене до 3 млн рублей — для контракта с малым бизнесом в редакции 2021 года;
• фиксированные штрафы за нарушения без денежного выражения — от 1 000 до 100 000 рублей по шкале цены;
• обеспечение гарантийных обязательств — 1% начальной цены, банковской гарантией или деньгами на счёт заказчика.

Размеры штрафов по-прежнему задаёт постановление Правительства № 1042 от 30.08.2017, но правила для контрактов с малым бизнесом с 2021 года меняли. Цифры из старого образца сверяйте с действующей редакцией постановления.

Ещё один блок — антидемпинговые меры по ст. 37 закона № 44-ФЗ. Если участник снизил цену на 25% и больше, обеспечение исполнения контракта для него увеличивается в полтора раза: слишком низкая цена повышает риск, что подрядчик бросит объект на середине. Проверьте, что размер повышенного обеспечения исполнения указан в контракте цифрой.

С чего начинается договор: документы до закупки

Договор на капитальный ремонт школы — последний документ в цепочке. Перед ним проходят пять шагов, и ошибка на любом из них переходит в условия:

1. Заявка на капремонт школы уходит учредителю: директор описывает дефекты и прикладывает фотографии и акты осмотра.
2. Программа ремонт школ: учредитель включает здание в региональный или муниципальный перечень объектов на год.
3. Дефектный акт. Комиссия фиксирует повреждения с объёмами — это основа будущей сметы.
4. Смета и техническое задание. По Градостроительному кодексу смету на капремонт можно составить на основании дефектного акта, без полного проекта.
5. Закупка. Заказчик размещает извещение в ЕИС, победитель подписывает контракт на капремонт.

Проект контракта публикуют вместе с извещением, поэтому образец договора на капремонт читают ещё до торгов: замечания к нему проще учесть, пока закупка не объявлена.

Договор хорош настолько, насколько точны документы, на основании которых его заключили. Смета и техническое задание станут его приложениями, и всё, что упустили на этапе дефектного акта, придётся решать допсоглашениями.

Частые вопросы и ответы